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    Droits d'enregistrement : c'est quoi une « société à prépondérance immobilière » ?

    (Article du 27/07/22)



    Une société, qui vient d'acheter les parts d'une autre société dite « à prépondérance immobilière », s'estime éligible à un dispositif de faveur en matière de droits d'enregistrement. Mais ce n'est pas l'avis de l'administration fiscale... et celui du juge ?


    Dans société à « prépondérance immobilière », il y a « immobilière »...

    Une entreprise assujettie à la TVA achète des parts d'une « société à prépondérance immobilière » (SPI).

    Pour rappel, on parle de « société à prépondérance immobilière » pour désigner une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur des immeubles.

    Parce qu'elle prend l'engagement de revendre les parts acquises dans un délai de 5 ans, l'entreprise s'estime exonérée des droits d'enregistrement en principe dus à l'occasion de l'achat des titres en question.

    Pour mémoire, tout assujetti à la TVA qui achète des parts d'une société à prépondérance immobilière peut effectivement être exonéré des droits d'enregistrement en principe appliqués sur l'achat, dès lors qu'il prend l'engagement de revendre l'immeuble ou les parts acquises dans un délai de 5 ans.

    « Sauf qu'ici, ce dispositif de faveur ne doit pas s'appliquer », conteste l'administration et pour cause : cet avantage fiscal ne vaut que pour les achats de parts de « SPI ». Or, ici, la société dont les parts ont été vendues a, 3 mois après la vente, cédé le seul immeuble dont elle était propriétaire. Ce qui lui a fait perdre son statut de « SPI » ... et l'exonération d'impôt qui va avec !

    « Non », se défend l'entreprise : la société peut toujours, dans les 5 ans qui suivent cette vente, racheter un bien immobilier... et demeurer, par conséquent, une « SPI » ! Le dispositif de faveur est donc applicable.

    « Non », tranche le juge : en cédant son seul immeuble avant l'expiration du délai de 5 ans, la société a fait perdre à ses parts leur nature immobilière, et a elle-même perdu sa qualité de « SPI ».

    Puisque les parts de société acquises n'ont pas conservé leur nature immobilière entre la date de leur achat et celle de leur revente, l'entreprise n'est pas éligible à l'exonération de droits d'enregistrement dont elle se prévaut...

    Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 24 novembre 2021, n° 19-17281

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