Copropriété : un prestataire peut-il être assimilé à un syndic ?

L'activité de syndic obéit à une réglementation précise laquelle suppose notamment la détention d'une carte professionnelle attestant du respect des conditions d'exercice et de diplôme nécessaires à cette activité. Mais cette réglementation s'impose-t-elle aux prestataires qui assistent les syndics relevant du statut des syndicats coopératifs ?

Syndic de copropriété : ne pas confondre assistance et gestion

Une entreprise développe et exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés ayant adopté le mode de gestion du syndicat coopératif.

Estimant que cette société exerçait illégalement la profession de syndic, l'association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) et le syndicat national des professionnels de l'immobilier (SNPI), notamment, ont sollicité une indemnisation à ce titre et qu'il soit fait interdiction à cette société de se présenter comme un syndic professionnel et d'en exercer les missions.

Pour eux, celui qui, d'une manière habituelle, prête son concours aux opérations de syndic de copropriété exerce la profession de syndic, la loi Hoguet qui réglemente cette profession précisant qu'exerce cette profession toute personne qui, d'une manière habituelle, prête son concours, même à titre accessoire, aux opérations de syndic de copropriété.

Or, ici, l'entreprise en question propose un « accompagnement sur des sujets techniques (missions administratives, comptables, juridiques), par la mise à leur disposition d'une équipe de spécialistes de la copropriété et d'une plateforme intuitive.

Les prestations proposées portent notamment sur la génération de documents juridiques, la gestion comptable de la copropriété, la mise à disposition des documents utiles à la vie de la copropriété, et l'assistance et le suivi des travaux.

Mais le juge ne va pas suivre leur raisonnement et va, au contraire, estimer que les services proposés par cette entreprise aux syndics coopératifs ne caractérisent pas l'exercice de la profession de syndic.

Tout d'abord, il rappelle que le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif et que, dans ce cadre, le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix et peut, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Ensuite, il précise que le syndic coopératif peut, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.

Dans cette affaire, le juge relève que :

• au regard de ce qui vient d'être rappelé, l'entreprise est autorisée à proposer, par ses prestations, un appui aux fonctions de syndic d'un syndicat coopératif ;
• les prestations juridiques et comptables proposées consistent essentiellement en la génération automatique de documents pouvant être utiles à ce syndic, que l'entreprise ne signe pas elle-même ;
• l'ouverture d'un compte de paiement, proposée par l'entreprise, sur lequel peuvent être versées les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat coopératif n'implique pas que l'entreprise soit pour autant responsable de ce compte ;
• le fait qu'elle fournisse aux syndicats coopératifs des informations relatives au suivi des travaux concernant la copropriété ou les accompagne dans leurs démarches auprès des entreprises n'est pas illicite ;
• les prestations fournies résultent de l'utilisation de la plateforme, à laquelle un accès en parfaite autonomie est assuré au syndic ;
• l'entreprise n'a ici qu'un rôle d'accompagnement de celui-ci.

Autant de motifs retenus par le juge pour conclure que la prestation de l'entreprise se borne à l'assistance et l'accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif. Entreprise qui n'exerce donc pas des fonctions de syndic de manière illicite...

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